国诺律师二审帮助买房人要回属于自己的房屋

当事人信息

上诉人（原审原告）：吴某某。

被上诉人（原审被告）：胡某某。

被上诉人（原审被告）：张某某。

两被上诉人共同委托诉讼代理人：冯建高，江苏国诺律师事务所律师。

上诉人诉称

吴某某上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉请或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院的判决内容与上诉人的诉讼请求不符。上诉人是基于物权要求行使原物返还请求权，而一审判决的内容是上诉人提供的证据不足以证明存在租赁关系，所以对上诉人的诉讼请求不予支持，这两者并无直接关联。二、一审法院认定的事实与判决认定的结果自相矛盾。一审法院认定2003年5月上诉人母亲陈某某与被上诉人胡某某的父亲胡某协商将涉案房屋交由胡某某居住使用，后该房屋由胡某、胡某某、张某某等人居住使用。该事实证明上诉人之母陈某某与被上诉人胡某某之父胡某之间建立的是房屋租赁关系，而一审法院却认为双方之间不存在租赁关系，这明显与认定的事实不符。三、双方就涉案房屋不存在买卖合同关系。根据乡村建设规划许可证可知，涉案房屋的所有权已变更为上诉人所有，且上诉人的户籍也于2014年7月3日迁入涉案房屋中。如果双方之间建立的房屋买卖合同关系，该房屋的所有权人应该是被上诉人，上诉人的户口是不可能迁入涉案房屋中的。如果上诉人之母陈某某与被上诉人胡某某之父胡某达成口头买卖房屋的协议，则胡某的购房的行为违反了一户一宅的规定，其房屋买卖行为应归属无效；另外，涉案房屋原属于上诉人父母陈某某、吴某的夫妻共同财产，陈某某私自与胡某达成的口头房屋买卖协议属于无权处分，应属无效。

被上诉人辩称

胡某某、张某某辩称：一、涉案房屋系上诉人的母亲陈某某于2003年卖给了被上诉人胡某某的父亲胡某，因此上诉人涉案房屋不享有所有权。被上诉人在一审中申请知情人出庭作证，证明了上述买卖事实。而上诉人提供的证据不足以证明双方之间存在租赁关系，故一审法院的判决符合客观事实。二、一审法院认定的事实与判决的结果并不矛盾。一审法院认定的事实足以证明上诉人吴某某的母亲陈某某与被上诉人胡某某的父亲胡某之间建立的是房屋买卖关系而非房屋租赁关系，所以才会有后来的涉案房屋在胡某去世后一直由两被上诉人胡某某、张某某及其女儿、女婿占有、使用至今。三、上诉人虽然提供了乡村建设规划许可证，但不足以证明涉案房屋的的所有权己变更为上诉人吴某某所有。

吴某某向一审法院起诉请求：判令胡某某、张某某立即腾空并归还吴某某所有的位于房屋；胡某某、张某某负担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：1984年11月19日，经批准（准建证号第0018164号），吴某某之父吴某在原桠溪乡荆山大队第八生产队的土地上建造占地面积91平方米的叁大壹小房屋（后编号为荆山村胡家××号），该房屋的四至为东至旧屋基，南至文旺屋，西至水沟，北至路。2003年5月，吴某某之母陈某某和胡某某之父胡某商定，该房屋由胡某某居住使用，胡某某支付18000元。胡某某支付14000元后即对该房屋进行翻修，于同年8月入住，并于年底支付了4000元。此后，胡某去世，胡某某及家人在该房屋办理出殡丧葬事宜，胡某某之女结婚也将该房屋作婚房，胡某某之女、之婿居住至今，吴某某或其父母均未提出异议。2014年4月3日，吴某某领取乡字第8053号乡村建设规划许可证，该规划许可证载明的四至为东至旧屋基，南至文旺屋，西至水沟，北至路，建设规模91平方米。注明0018164号准建证作废。2018年1月20日，吴某某致函胡某某，要求胡某某在2018年3月20日前搬出该房屋，胡某某所交押金及租金待双方结算后一并了结。胡某某于2018年1月22日回函称，“于2003年5月购买该房，你也已收取了房屋买卖款，房屋已属于胡某某”。双方为此发生争议，吴某某诉至一审法院。

一审法院另查明，吴某某的户籍于2014年7月3日从高淳区桠溪集镇永宁西街迁入高淳区。

一审法院认为，当事人就自己提出的主张，应当提供证据。吴某某提供的证据不足以证明其就涉案房屋与胡某某、张某某存在租赁关系，故一审法院对其返还房屋的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回吴某某的诉讼请求。一审案件受理费80元，由吴某某负担。

法院查明

二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。

本院另查明，一审庭审中，被上诉人申请同村村民甲、乙、丙、丁、戊、己到庭作证，以上证人均证明：涉案房屋系2003年5月由被上诉人胡某某的父亲胡某从上诉人父母家购买，随后被上诉人家按照当地习俗在买房后在村里办了酒席。且按照当地习俗，办理婚嫁及出殡丧葬事宜，不会在其他人家房屋（包括租借的房屋）中进行。证人朱某证明，吴某在当时曾要把涉案房屋卖给其，其因没钱而没有购买。

法院认为

法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案的争议焦点为：2003年5月上诉人母亲陈某某与被上诉人胡某某的父亲胡某之间对涉案房屋是租赁关系还是买卖关系；如果是买卖关系，双方对涉案房屋的买卖合同是否有效。

上诉人主张双方当事人对涉案房屋系租赁关系，现请求被上诉人搬出该房屋并就交纳的租金及押金进行结算。但是，上诉人无证据证明胡某某于2003年支付的18000元系租金及所对应的租赁期间，故无法证明其主张的租赁关系已经到期。且被上诉人自2003年入住该房屋后进行了翻修，而上诉人也无证据证明其曾经尽过出租人的义务。故上诉人关于双方当事人对涉案房屋系租赁关系的上诉主张，本院不予采信。

根据查明的事实，涉案房屋系由上诉人吴某某之父吴某建造。2003年5月，吴某某之母陈某某与被上诉人胡某某之父胡某协商后，将涉案房屋交付胡某某。胡某某支付18000元并对该房屋进行翻修入住，胡某某及家人在该房屋办理出殡丧葬事宜，胡某某之女结婚也将该房屋作婚房，胡某某之女、之婿居住至今，吴某某或其父母均未提出异议。且一审庭审中，数名同村村民证明涉案房屋系2003年5月由被上诉人胡某某的父亲胡某从上诉人父母家购买，随后被上诉人家按照当地习俗在买房后在村里办了酒席。且按照当地习俗，办理婚嫁及出殡丧葬事宜，不会在其他人家房屋（包括租借的房屋）中进行。综合以上事实及证据，可以认定2003年5月上诉人母亲陈某某与被上诉人胡某某的父亲胡某之间对涉案房屋系买卖关系。

关于就涉案房屋买卖合同的效力问题。上诉人上诉主张胡某的购房的行为违反规定而无效，且涉案房屋原属于上诉人父母吴某、陈某某的夫妻共同财产，陈某某私自与胡某达成的口头房屋买卖协议属于无权处分，应属无效。对此，本院认为，上诉人母亲陈某某于2003年5月与被上诉人胡某某的父亲胡某之间对涉案房屋的买卖协议系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性禁止性规定。且2003年5月双方达成协议并交付涉案房屋，胡某某支付购房款并对该房屋进行翻修入住，胡某某及家人在该房屋办理出殡丧葬事宜，胡某某之女结婚也将该房屋作婚房，胡某某之女、之婿居住至今。在长达十余年的时间里，上诉人并未证据证明其父陈某某曾提出过异议，故上诉人称其母陈某某未经共有人吴某同意，私自与胡某达成的口头房屋买卖协议，本院不予采信。

因此，被上诉人依据涉案房屋买卖合同有权占有使用涉案房屋，上诉人关于立即腾空并归还涉案房屋的诉讼请求缺乏依据，一审法院不予支持，并无不当。

综上所述，吴某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。